Die steuerliche und rechtliche Strukturierung von Immobilien in Gesellschaften bietet zahlreiche Vorteile, insbesondere hinsichtlich Flexibilität, Haftung und Steueroptimierung. Ob Objektgesellschaft, Joint Venture oder Familienpool – die Wahl der passenden Gesellschaftsform beeinflusst maßgeblich die wirtschaftliche Effizienz und langfristige Planung. Aber keine Sorgen, wir beraten umfassend zu allen relevanten Aspekten.
Immobiliengesellschaften als strategische Lösung
Größere Immobilienportfolios werden häufig nicht von natürlichen Personen, sondern durch Gesellschaften gehalten. Dadurch können Haftungsrisiken minimiert und steuerliche Vorteile genutzt werden. Die wichtigsten Modelle sind:
- Objektgesellschaften: Einzelne Immobilien werden oft in eigenständige Gesellschaften („PropCo“) überführt, typischerweise in Form einer GmbH, um Haftungsrisiken zu begrenzen und die Handhabung zu erleichtern.
- Joint Ventures und Club-Deals: Gemeinsame Investitionen mehrerer Partner ermöglichen eine Risikostreuung und den Zugang zu größeren Projekten. Besonders bei grenzüberschreitenden Investitionen sind Joint Ventures eine bevorzugte Struktur.
- Familienpools und vermögensverwaltende Immobiliengesellschaften: Durch eine Bündelung von Immobilienvermögen in einer Personengesellschaft lassen sich Nachfolgefragen, Steuerbelastungen und Gläubigerzugriffe strategisch steuern.
Share Deal vs. Asset Deal – die richtige Transaktionsstruktur
Beim Verkauf oder Erwerb von Immobilien stellt sich die Frage, ob der direkte Kauf der Immobilie (Asset Deal) oder der Erwerb der Anteile an einer Objektgesellschaft (Share Deal) vorteilhafter ist. Neben steuerlichen Erwägungen sind dabei auch Haftungsfragen und Transaktionskosten entscheidend. Aufgrund der umfassenden rechtlichen und steuerlichen Prüfungskosten lohnt sich ein Share Deal häufig erst ab einer bestimmten Investitionshöhe.
Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten
Ein entscheidender Vorteil der Immobiliengesellschaft ist die Möglichkeit zur Reduzierung der Grunderwerbsteuer. Solange nicht mehr als 89,9 % der Gesellschaftsanteile übertragen werden, bleibt die Transaktion grunderwerbsteuerfrei. Dies setzt jedoch eine sorgfältige rechtliche und steuerliche Planung voraus, da sich Gesetzgebung und Rechtsprechung in diesem Bereich dynamisch entwickeln.
Rechtliche und aufsichtsrechtliche Aspekte
Insbesondere bei Club-Deals oder der Nutzung von Mezzanine-Finanzierungen müssen regulatorische Vorgaben beachtet werden. Unter Umständen kann eine BaFin-Genehmigung erforderlich sein, um Sanktionen zu vermeiden. Darüber hinaus sind auch gesellschaftsrechtliche Bestimmungen, insbesondere zur Geschäftsführungs- und Stimmrechtsstruktur, für die langfristige Sicherheit der Investition von zentraler Bedeutung.
Individuelle Beratung durch Experten
Die optimale Strukturierung von Immobilieninvestitionen erfordert eine maßgeschneiderte Herangehensweise. Wir begleiten Investoren, Unternehmer und Familien deutschlandweit bei der rechtlichen und steuerlichen Optimierung ihres Immobilienvermögens.
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